ОТКУДА БЕРУТСЯ СТАВКИ В 0,1%?
В момент повышения ипотечных ставок, у банков с Застройщиком появились субсидированные ставки под 0,1 и 1 проценты.
Возникает вопрос – как так?
Банк договаривается с Застройщиком, формируют программу, по которой получается скрытая скидка.
Она действует или в течение первых лет, либо на весь срок кредита.
Эта скидка применяется и к стандартным программа и программе с гос.поддержкой.
Предлагается несколько вариантов субсидирования:
- на полный срок ипотеки - позволяет получить экономию по переплате и подойдет для тех, кто не планирует досрочного погашения, но важен невысокий платеж.
- первые годы ипотеки (до 5 лет) – это позволит сократить платеж покупателям, которые проживают в арендованном жилье и ждут сдачи своего дома.
Субсидирует такую ставку Застройщик. Деньги он берет из собственных накоплений, либо в кредит у того же банка.
Таким образом, Застройщик может выплатить банку до 20-40% от стоимости жилья.
Но никто не будет работать себе в убыток. Как правило, Застройщики увеличивают цены на квартиры как раз на размер выплачиваемой банку комиссии. То есть покупателю достается более дешевая ипотека, но наценка на квартиру может составлять 20-25%.
В начале 2020 года во время пандемии рынок недвижимости был нестабилен. На помощь пришло государство, которое начало субсидировать ставки по ипотеке на новостройки, чтоб люди покупали больше нового современного жилья, а так же для обеспечения работой крупной строительной отрасли. Так появилась программа Ипотеки с гос.поддержкой. Рынок начал расти.
Но в 2022 году на фоне экономической неопределенности Покупатели начали вкладывать свободные деньги в недвижимость, не с целью инвестирования, а с целью хотя бы сохранить нажитое. Цены на новостройки в связи с этим стали расти. Так же росли и ставки по ипотеке, спрос при этом начал падать.
Застройщики не стали ждать государственной помощи, а взяли бремя на себя. Для них это стало возможностью подстегнуть спрос и более активно реализовать свою недвижимость.
Бывает, что и не каждую квартиру можно купить по субсидированной ставке. Застройщикам выгодно продавать неликвидное жилье, поэтому в первую очередь они могут предлагать такие выгодные условия на непопулярные квартиры.
Поскольку Застройщики закладывают свои издержки в стоимость, то фактически клиент переплачивает за нее, хоть и получает кредит по низкой ставке. Поэтому клиенты сильно рискуют, т.к. если они не смогут оплачивать ипотечный кредит или решат продать квартиру — цена такой квартиры на 20-25% уже выше рыночной.
Есть мнение, что такая конкуренция может привести к перегреву рынка. Кроме того, «размывается» понятие стоимости квадратного метра.
Многие риелторы прямо предлагают клиентам рассчитать свою выгоду на кредитном калькуляторе и сравнить несколько вариантов. Ведь кто-то планирует перепродать квартиру через несколько лет, а кто-то планирует жить весь срок ипотеки.
Рекомендация для Покупателей — рассматривать все сценарии оформления ипотеки, принимая решение с учетом всех вводных и в зависимости от того, как и в какие сроки Покупатель будет платить ипотеку.
Обращайтесь в наше Агентсво. Мы всегда готовы помочь с выбором новостройки и ипотечной программы.
